Миллионы рублей на строительство склада: как избежать издержек, окупить и «не прогореть»?

Миллионы рублей на строительство склада: как избежать издержек, окупить и «не прогореть»?

В 2020 году, даже на фоне всемирной пандемии, сегмент рынка складской недвижимости активно развивался. Антон Мизунов, директор ГК «Склады России», в рамках вебинара на образовательном портале GAZ Cumpus отметил и рекордный рост этого сегмента. Он рассказал о том, кому и зачем нужны склады, как реализовать их постройку от самой идеи до приносящего доход здания, как оптимизировать издержки, какую прибыль можно получить и что нужно учесть. Спикер предоставил целую развернутую инструкцию постройки склада на вебинаре «Методология успешной реализации проекта нового склада: от замысла и старта предпроектной работы до проектирования и строительства».

Итак, по мнению Антона Мизунова, сейчас строительство складов — актуальный вопрос, поэтому он рассказал обо всех деталях, которые помогут вам получить прибыль от склада. Однако, чтобы успешно построить здание, необходимо учесть даже самые маленькие детали, которые, в случае их упущения, могут привести к печальному исходу.

Начнем с простого: кто и зачем строит склады:

  1. Для инвестиций с целью последующей сдачи в аренду или на продажу;
  2. Для развития своего бизнеса.

Строительство склада с целью последующей сдачи в аренду или на продажу

У вас уже есть успешный бизнес, к тому же и есть пустующий земельный участок? Это отличный старт для начала арендного бизнеса или продажи уже построенного склада. Однако стоит помнить, что строительство склада — это не просто поставить «коробку»: учесть нужно даже самые маленькие детали, чтобы не осталось ни малейшего риска.

ФОТО № 2: Цитата Мизулина: «Это очень серьезное мероприятие, потому что склад — серьезные деньги, ошибки недопустимы. Команда ваша тоже должна быть подготовлена: что давать на аутсорсинг, какие услуги заказывать, что делать своими силами...», — Антон Мизунов.

Итак, в самом начале пути, чтобы построить склад, необходимо провести предпроектные работы:

  1. Определить места размещения инженерных сооружений и линейных объектов;
  2. Определить места размещение инфраструктурных объектов (АБК, КПП и др.) и расположение мест парковки и движения транспорта;
  3. Подготовить проектные материалы и подготовить заявки на ТУ;
  4. Подготовить техническое задание на проведение инженерных изысканий для реализации СК;
  5. Подготовить рекомендации в виде мастер-плана (размещение объектов) на основе предоставленной заказчиком документации (ГПЗУ, ПЗЗ и пр., необходимые для определения максимального пятна застройки с учетом существующих норм).

После того, как вы привели в порядок технические условия, уже можно провести оценку, сколько же будет стоить реализация этих самых условий. Мизунов отметил, что получение ТУ всегда индивидуально, это зависит от самого земельного участка или его расположения.

Стоит отметить, что актуальность данных ТУ от 1 до 3 лет. В случае, если у вас уже были утверждены ТУ на старый склад на этой земле (например, вы хотите расширить действующий склад) около 5-7 лет назад, то эти данные придется обновлять.

ТУ готовы, теперь можно перейти к определению конфигурации будущего склада: количество и конфигурация доков, минимальный метраж, шаг колонн, высота потолков, мезонин и пр. с учетом возможного поэтапного строительства по 1500 кв м — это самый оптимальный вариант для бизнесменов. Однако надо понимать, что позже, если вы захотите расшириться, вы будете это делать в ущерб себе. На оставшейся земле придется оставить пожарные проезды и прочие технические места, которые не будут приносить прибыль, поэтому лучше сразу смотреть на будущее и планировать здание больше, но одно.

Теперь переходим к главному вопросу — «Сколько это стоит?».

Определение предварительной сметы проектирования и строительства склада:

  1. Подготовка предварительного бюджета: инженерных сооружений и склада;
  2. Подготовка предварительного общего графика финансирования и этапов работ.

Кроме того, стоит отметить сроки. Все эти предпроектные работы займут у вас около 2 месяцев, а финансовое распределение, строительство, ввод в эксплуатацию — около 12-15 месяцев. Поэтому лучше спланировать работу так, чтобы реализацию проекта начать в строительный сезон, а завершить в низкий — январь-февраль или лето. На различные риски лучше заложить минимум от 1 до 2 месяцев.

После всех этих подготовительных работ заказчик может рассчитать для себя график окупаемости. В среднем он равен 6-7 годам, однако, нужно учитывать, что в конце 2020 года в России резко возросли цены на металлы.

Миллионы рублей на строительство склада

Какие варианты предлагает Антон Мизунов: во-первых, совместить процессы начало запуска получения разрешения на строительство, после проектирования, и поиск будущих клиентов (если помещение будет сдаваться в аренду), заключение договоров. Бывает и когда заказчик сразу готов к продаже склада, а бывает, что после ввода здания в эксплуатацию он «заселяет» арендаторов, а затем продает склад как готовый, уже рабочий, бизнес.

Миллионы рублей на строительство склада

— Риски надо однозначно снимать. Я приведу практические примеры, которые тормозили реализацию в заданные сроки. Например, компания покупает земельный участок, но не заказывает топосъемку. На старте строительства оказалось, что по участку проходит газопровод, вывести который, по предварительным оценкам, стоило порядка 30 миллионов рублей. Компания хотела обратиться в суд на владельца участка, но в договоре было указано, что проверка участка находится вне зоны ответственности продавца. Эту оценку, значит, и риски должен был проработать покупатель, — рассказал спикер.

Миллионы рублей на строительство склада

Строительство склада с целью развития собственного бизнеса

Такой склад строят под себя, либо он изначально покупается для капремонта для своего «дела» или на вашем земельном участке стало не хватать склада, и вы решили его расширить.

  1. Проработка ТУ, оценка их стоимости;
  2. Логистическое проектирование (важную роль играют корректные и подробные данные по товаропотоку и характеру грузов клиента);
  3. Подбор складских технологий, определение ключевых технических параметров будущего склада (функциональные зоны, нагрузка на полы, количество доков, высота потолков, сетка колонн);
  4. Укрупненная оценка бюджета по реализации проекта;
  5. Проектирование, получение разрешения на строительство;
  6. Одновременно с действиями по п.4 — начало работ IT-специалистов по созданию нового адресного хранения;
  7. По факту завершения стадии «П» финальные тендеры и старт реализации проекта нового склада.

Обратим внимание на пункт № 6. У вас может получиться, что склад построен, закуплены стеллажи, закуплено то или иное оборудование — конвейерное, погрузчики, ричтрак и штабелеры, а склад работать не может, вы его не можете запустить, потому что у вас не развернута система WMS. И все, вы два-три месяца не можете переехать. Это, казалось бы, мелочь, но ее нельзя упускать.

— Опять же, то, с чего я начал: реализация проекта нового склада — это комплексный подход, и очень важны этапы, сроки, ничего не упустить и в нужный момент заняться проработкой. А здесь что: отдельное написание ТЗ, компетентные люди со стороны заказчика — айтишники, проведение тендера из 3-4 систем, либо написание системы под клиента... Этим вопросом тоже нужно серьезно заниматься, — подытожил вебинар директор «Складов России».


Другие статьи

Все статьи

сентября 2021

23

card-img

Покупка и продажа франшизы: упрощенные условия или дополнительные трудности?

сентября 2021

23

card-img

Как устроена логистика всемирно известной компании «Додо Пицца»: особенности, планы и тенденции

сентября 2021

23

card-img

Эмоциональное выгорание: как не попасть в него и как выбраться

cone-border cone-border cone-border

Полезные статьи, акции, новости - получите все это сейчас!

Подпишитесь на нашу рассылку

Мы не шлем спам, и не передаем никому ваши данные.